Hệ số sử dụng đất tối đa là gì? Tác động ra sao khi xây nhà?
Căn cứ: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa có ý nghĩa quan trọng trong quy hoạch – là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần. Cụ thể:
1. Mật độ xây dựng thuần
- Tuân thủ quy định mật độ xây dựng tối đa cho phép.
- Đối với nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m, nếu diện tích lô đất ≤ 100 m², được phép xây dựng 100% diện tích nhưng phải đảm bảo khoảng lùi và khoảng cách giữa các công trình.
2. Trường hợp đặc thù khu vực không còn quỹ đất
- Được tăng mật độ xây dựng thuần tối đa đối với các công trình dịch vụ – công cộng, nhưng không vượt quá 60%.
3. Dùng hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu mật độ – tầng cao
- Khi cần kiểm soát tải dân số hoặc hạ tầng, quy hoạch có thể dùng hệ số sử dụng đất thay vì mật độ và tầng cao.
- Hệ số tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị – tuân thủ các quy định hiện hành
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất (HSĐĐ) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm tầng hầm) so với diện tích lô đất.
🔹 Công thức:
HSĐĐ = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Ví dụ:
- Diện tích lô đất: 1.000 m²
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 3.000 m²
→ Hệ số sử dụng đất = 3.0
🔍 Trong xây dựng trọn gói
Hệ số sử dụng đất tối đa thay đổi tùy thuộc vào:
- 📍 Vị trí khu đất (trung tâm hay vùng ven)
- 📐 Lộ giới đường
- 🏗️ Quy mô dự án
- 🧱 Mật độ xây dựng
- 🏢 Tầng cao cho phép
- 📄 Loại đất (ở, thương mại, hỗn hợp…)
🏙 Ví dụ hệ số sử dụng đất theo loại công trình:
| Loại đất / Công trình | Hệ số sử dụng đất tối đa |
| Nhà ở riêng lẻ ở đô thị | 3.0 – 4.0 |
| Chung cư cao tầng | 6.0 – 12.0+ |
| Văn phòng, thương mại – dịch vụ | 5.0 – 15.0 |
| Khu đô thị mới (quy hoạch tổng thể) | Theo phê duyệt từng dự án |
📌 Lưu ý quan trọng:
- Mỗi địa phương có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 quy định hệ số cụ thể.
- Phải tuân thủ Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, QCVN 01:2021/BXD,…
- Nếu bạn đang làm hồ sơ xây dựng, nên tra cứu quy hoạch tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc UBND quận/huyện.
👉 Cần tư vấn chi tiết?
Bạn đang định xây ở đâu?
- 📍 Khu vực: [tỉnh/thành phố]
- 📏 Diện tích: [ví dụ: 150 m²]
- 🏗️ Số tầng dự kiến: [2-3 tầng?]
Liên hệ Gialongcons.com để được hỗ trợ miễn phí và chính xác theo quy hoạch khu vực của bạn nhé!
